大山問題を考える会
〜ご存知ですか？大山問題！〜

投稿1年ほど前に投稿しましたが、僅か1年ほどで環境が激変し、タワマンは持続可能性があるのかと改めて疑問に感じます。

鳥取島根地震では、マグネチュュード6.3ほどの地震でタワマンの外壁に亀裂が入る、超周期 地震動 等級4を記録しました。また青森沖地震では、八戸のNTT鉄塔ビルのボルトが多数破断しました。

もし南海トラフ巨大地震や関東大地震でこのようなことが起きたなら、インフラや他の建物が被災しているときに、補修費は高騰し期間も長期になり、さらに費用が高騰するでしょう。

近年の建築資材高騰で採算が合わなくなり、再開発が白紙や中断になっているところが増えています。タワマンの高騰は需給バランスを崩し、パワーカップルでも購入が困難になってきています。

政府や一部の地方自治体も対策に乗り出し、相続税 節税 規制強化、5年間の転売禁止、空室税 導入、外国人購入 厳格化、金融庁による不動産融資に対する警告なども検討しています。

(金融庁は90年代の総量規制と同様に、今年2月、都市部の不動産価格高騰や投機的取引の増加を背景に、融資を増やしている地方銀行へ異例の警告を行いました。金利上昇時の不良債権化リスクを防ぐため、融資の管理体制や限度額 設定の厳格化を要求しています。)

金利の上昇も大きく影響し、急激にタワマン人気が落ち込んでいるようです。もし強行し失敗したなら、促進している板橋区長や職員、デベロッパーなどの社員が負担するのではなく、権利者があらたに費用を負担するか、権利変換後の床持分（ゆかもちぶん）が少なくなるでしょう。

最悪の場合は、岡山県津山市のように権利変換で受け取った権利床を都市開発法 第39条によって賦課金として供出させられ、多くの地権者が自己破産を余儀なくされるでしょう。

(詳しくは、「泉岳寺 周辺地区を心配する会」の「地権者必見!再開発の破たん事例　実際にあった再開発の怖い話　地権者が自己破産?!」を参照して下さい。)
https://sengakujihumanrights.com/55%E3%80%80%E5%9C%B0%E6%A8%A9%E8%80%85%E5%BF%85%E8%A6%8B%EF%BC%81%E5%86%8D%E9%96%8B%E7%99%BA%E3%81%AE%E7%A0%B4%E3%81%9F%E3%82%93%E4%BA%8B%E4%BE%8B/

建築資材の高騰やインフレは、管理費や修繕積立金にも及び、タワマンは豪華な共有施設や高層に伴う高価な設備や経年劣化による補修費の高騰なども重なり、居住コストがかさんで、住み続けるのが困難になったり、資産価値が下がるでしょう。

高層ビルは建築資材が高騰し、それに伴って固定資産税、都市計画税、管理費、内装費なども高くなり、採算が合わなくなりやすいです。どこの再開発でも店舗部分は空きが多く、再開発周辺も家賃値上がりが多くなり、物価上昇につながり、住み辛くなります。

ある専門家は、少子高齢化もあるので、タワマンはいずれ廃墟になると指摘しています。神戸知事はこのようなことを懸念して、タワマン規制や空室税導入を検討しているようです。板橋区は、利権のしらがみがあるのでしょうか。再開発に積極的ですが、最終的には本人たちは責任を取らないでしょう。

残念ですが、板橋区などは再開発の目的を防災のため、商店街や地域活性化のためと掲げていますが、彼らは国民の生活は心配せず、今儲かればいい、自分だけ得すればいい、という尺度で判断しているようで、強行する可能性が高いでしょう。